Contrat de location étudiant : le bail de 9 mois qui s’arrête tout seul en fin d’année
Un bail étudiant, ce n’est pas un meublé classique raccourci : c’est un contrat spécial de neuf mois non reconductible (article 25-7 de la loi du 6 juillet 1989), qui s’éteint à son terme sans que le bailleur ait le moindre congé à donner. Deux sujets décident tout le reste : le garant — et le fait que l’étudiant est le seul cas où le propriétaire peut cumuler garant et assurance loyers impayés — et la colocation. Cette page tranche les deux, avec la garantie Visale gratuite et la liste du mobilier obligatoire.
Ce que fait notre outil, dit franchement. Notre générateur produit un bail meublé (loi de 1989). Le bail étudiant de neuf mois est ce même bail meublé, avec une durée de neuf mois et une clause qui écarte la reconduction tacite : générez le meublé, réglez la durée sur neuf mois, et ajoutez la mention de l’article 25-7 ci-dessous. C’est le seul vrai écart entre les deux.
Bail étudiant 9 mois ou bail meublé 1 an : le tableau qui décide
En résumé : l’article 25-7 de la loi du 6 juillet 1989 crée une durée dérogatoire. « Lorsque la location est consentie à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à neuf mois. Dans ce cas, la reconduction tacite n’est pas applicable et le congé du bailleur n’a pas lieu d’être donné. » Autrement dit, le bail de neuf mois prend fin tout seul à son terme : ni préavis du bailleur, ni renouvellement automatique. C’est fait pour caler la location sur l’année universitaire.
À l’inverse, un meublé classique d’un an se reconduit tacitement d’année en année ; pour y mettre fin, le bailleur doit donner congé trois mois avant l’échéance, avec un motif légitime. Le choix se fait donc à la signature, pas après.
| Point | Bail étudiant (9 mois) | Bail meublé classique (1 an) |
|---|---|---|
| Base légale | Art. 25-7, loi du 6 juillet 1989 | Art. 25-7, loi du 6 juillet 1989 |
| Durée | 9 mois | 1 an |
| Reconduction tacite | Non — le bail s’arrête au terme | Oui, d’année en année |
| Congé du bailleur | Aucun à donner | 3 mois avant l’échéance, motif légitime |
| Préavis du locataire | 1 mois, à tout moment | 1 mois, à tout moment |
| Dépôt de garantie max | 2 mois de loyer hors charges | 2 mois de loyer hors charges |
| Mobilier | Les 11 éléments du décret 2015-981 | Les 11 éléments du décret 2015-981 |
| Condition | Locataire justifiant du statut d’étudiant | Aucune condition de statut |
Point souvent mal compris : même en bail étudiant de neuf mois, le locataire garde son droit de partir avant le terme, avec un simple préavis d’un mois. Le « 9 mois » plafonne la durée côté bailleur ; il n’enferme pas l’étudiant qui trouve mieux ou change de ville en janvier.
Le mobilier obligatoire : les 11 éléments, sans exception pour les étudiants
Un logement étudiant loué comme meublé doit contenir les onze éléments du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, exactement comme un meublé classique. Il en manque un, le bail se requalifie en bail vide de trois ans — un désastre quand on visait neuf mois calés sur l’année scolaire.
- Literie avec couette ou couverture
- Dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres
- Plaques de cuisson
- Four ou four à micro-ondes
- Réfrigérateur avec un compartiment à -6 °C minimum
- Vaisselle en nombre suffisant
- Ustensiles de cuisine
- Table et sièges
- Étagères de rangement
- Luminaires
- Matériel d’entretien ménager adapté au logement
Chaque piège de cette liste (le mini-frigo sans freezer, la chambre à fenêtre nue, le matelas seul) est détaillé sur notre vérificateur de mobilier, avec l’inventaire imprimable que l’article 25-5 impose d’annexer au bail. Pour un studio étudiant, cet inventaire est votre seule protection au moment de retenir sur le dépôt de garantie.
Garant, acte de cautionnement et l’exception étudiante que peu connaissent
En résumé : pour un étudiant sans revenus réguliers, le bailleur demande presque toujours un garant. Celui-ci signe un acte de cautionnement distinct du bail, régi par l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989. Doivent y figurer le montant du loyer et ses conditions de révision, la nature de l’engagement (simple ou solidaire) et sa durée.
La règle que presque personne ne connaît, et qui joue justement contre les étudiants : en principe, un bailleur qui a souscrit une assurance loyers impayés ne peut pas, en plus, exiger un garant. Sauf une exception écrite noir sur blanc dans l’article 22-1 : « Cette disposition ne s’applique pas lorsque le logement est loué à un étudiant ou un apprenti. » Pour un étudiant, le propriétaire a donc le droit de cumuler assurance et caution. Ce n’est pas un abus : c’est la loi.
Depuis la réforme du droit des sûretés (ordonnance du 15 septembre 2021, en vigueur au 1er janvier 2022), la longue mention manuscrite recopiée par le garant n’est plus exigée à peine de nullité. L’acte doit toujours faire apparaître clairement que la caution connaît la nature et l’étendue de son engagement. En clair : un acte de cautionnement propre reste indispensable, mais la formule manuscrite d’antan n’est plus une condition de validité.
Visale : la caution gratuite de l’État, taillée pour les étudiants
Un étudiant sans garant familial n’est pas bloqué. La garantie Visale, gérée par Action Logement, joue le rôle de caution gratuitement : elle couvre les loyers et charges impayés, et elle est ouverte à tous les jeunes de 18 à 30 ans, dont les étudiants et alternants, quelle que soit leur nationalité. Le bailleur est indemnisé, Visale se retourne ensuite vers le locataire.
Pour un étudiant, Visale couvre un loyer charges comprises plafonné à 1 500 € en Île-de-France et 1 300 € dans le reste du pays (montants Visale). Le locataire obtient son visa avant de chercher, puis le présente au propriétaire. Un bailleur peut d’ailleurs préférer Visale à un garant particulier : l’organisme est solvable à coup sûr, là où un parent garant peut lui-même faire défaut.
Dépôt de garantie et état des lieux
Le dépôt de garantie d’un meublé étudiant est plafonné à deux mois de loyer hors charges. Il est restitué dans un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, deux mois s’il y a des retenues justifiées. Au-delà, le bailleur doit 10 % du loyer mensuel par mois de retard commencé.
Sur un bail de neuf mois, l’état des lieux d’entrée est d’autant plus important que la rotation est rapide : c’est lui, comparé à l’état des lieux de sortie, qui justifie toute retenue sur le dépôt. Faites-le contradictoirement, à la remise des clés, et annexez-le au bail avec l’inventaire du mobilier.
Colocation étudiante : bail unique ou baux individuels ?
En résumé : c’est la décision qui structure toute la colocation, et elle se prend avant de signer. Deux montages coexistent, avec des conséquences opposées sur la solidarité entre colocataires.
| Point | Bail unique (avec clause de solidarité) | Baux individuels |
|---|---|---|
| Nombre de contrats | Un seul, signé par tous | Un par colocataire, sur sa chambre + communs |
| Solidarité des impayés | Oui : chacun peut être appelé pour tout le loyer | Non : chacun ne doit que sa part |
| Départ d’un colocataire | Il doit trouver un remplaçant ou reste tenu 6 mois | Il rend sa chambre, sans effet sur les autres |
| Qui le propriétaire préfère | Souvent, car il sécurise le loyer total | Plus rare, plus lourd à gérer |
| Loyer affiché | Un loyer global à répartir | Un loyer par chambre |
Dans un bail unique, la clause de solidarité permet au propriétaire de réclamer tout le loyer à n’importe quel colocataire si un autre ne paie pas. Le point à connaître avant de signer : depuis la loi ALUR, la solidarité d’un colocataire qui donne congé prend fin six mois après la date d’effet de son préavis, ou plus tôt si un nouveau colocataire est inscrit au bail pour le remplacer. Un étudiant qui part en janvier n’est donc pas engagé à vie — mais il l’est encore six mois, sauf remplaçant.
Générer mon bail meublé étudiant →
Générez le meublé, réglez la durée sur neuf mois et ajoutez la mention de l’article 25-7 (« bail conclu pour neuf mois, non reconductible tacitement »). L’aperçu complet est gratuit ; le PDF sans filigrane est à 6,90 €.
Questions fréquentes sur le bail étudiant
Quelle est la durée d’un bail étudiant ?
Neuf mois, en application de l’article 25-7 de la loi du 6 juillet 1989, quand le logement est meublé et loué à un étudiant. Ce bail n’est pas reconductible tacitement et s’arrête à son terme sans que le bailleur ait à donner congé. Un meublé classique, lui, dure un an et se reconduit.
Un étudiant peut-il quitter le logement avant la fin des 9 mois ?
Oui, à tout moment, avec un préavis d’un mois, sans avoir à se justifier. La durée de neuf mois limite l’engagement côté bailleur ; elle n’empêche pas l’étudiant de partir plus tôt.
Le bailleur peut-il demander un garant ET une assurance loyers impayés ?
Oui, mais seulement pour un étudiant ou un apprenti. L’article 22-1 interdit en principe de cumuler assurance loyers impayés et cautionnement, sauf lorsque le logement est loué à un étudiant ou un apprenti, où le cumul est expressément autorisé.
Comment fonctionne la garantie Visale pour un étudiant ?
Visale est une caution gratuite d’Action Logement, ouverte aux 18-30 ans. Elle couvre les loyers et charges impayés, dans la limite d’un loyer charges comprises de 1 500 € en Île-de-France et 1 300 € ailleurs pour un étudiant. Le locataire obtient son visa avant de chercher et le présente au propriétaire.
Quel dépôt de garantie pour un logement étudiant meublé ?
Deux mois de loyer hors charges au maximum. Il est restitué dans un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, deux mois en cas de retenues justifiées, avec une pénalité de 10 % du loyer mensuel par mois de retard au-delà.
En colocation étudiante, un colocataire qui part reste-t-il engagé ?
Avec une clause de solidarité dans un bail unique, son engagement prend fin six mois après la date d’effet de son congé, ou plus tôt si un remplaçant est inscrit au bail. Avec des baux individuels, il rend sa chambre sans conséquence pour les autres.
Sources
Chaque affirmation chiffrée ou juridique de cette page renvoie à l’un de ces textes ou dispositifs. Aucun chiffre n’a été estimé.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 — art. 25-7 (bail meublé, durée réduite à 9 mois pour un étudiant, pas de reconduction ni de congé), art. 22-1 (acte de cautionnement, non-cumul assurance/caution sauf étudiant ou apprenti), art. 25-5 (inventaire du mobilier).
- Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 — liste des onze éléments de mobilier d’un logement meublé.
- Visale (Action Logement) — caution gratuite 18-30 ans, plafonds de loyer charges comprises 1 500 € en Île-de-France et 1 300 € dans le reste du pays pour les étudiants et alternants.
- Service-public.fr — bail meublé et location étudiante : durée de 9 mois, préavis, dépôt de garantie.
- Ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021, réforme du droit des sûretés (art. 2297 du code civil) — la mention manuscrite du cautionnement n’est plus exigée à peine de nullité depuis le 1er janvier 2022.
Continuer
- Contrat de location meublé — la liste des onze meubles, le vérificateur et l’inventaire imprimable.
- Contrat de location vide — le bail de trois ans, pour un logement nu.
- Contrat de sous-location — utile en colocation ou pour héberger un autre étudiant, avec l’accord du propriétaire.
- Contrat de location en ligne gratuit — les mentions obligatoires du bail et l’IRL du trimestre.