Contrat de location gratuit : le modèle vierge, et le bail vérifié

Mis à jour le 17 juillet 2026 · IRL du 2^e trimestre 2026 (148,37) · contrat-type du décret n° 2015-587

En résumé : le bail écrit est obligatoire pour une résidence principale, et son contenu est imposé par le contrat-type du décret n° 2015-587. Vous pouvez le remplir et le relire ici gratuitement. Ce qui coûte cher, ce n'est pas le modèle : c'est une mention oubliée, qui se paie deux ans plus tard devant le juge.

Ce qui est gratuit, ce qui est payant

Autant l'écrire avant que vous ne remplissiez quoi que ce soit : le modèle vierge et l'aperçu sont gratuits, le bail complet rempli à votre nom est payant.

Notre parti pris : un modèle vierge ne vous dit jamais que votre dépôt de garantie est illégal. Le générateur refuse un dépôt de deux mois sur un bail vide et bascule la durée à trois ans, parce qu'il connaît le régime que vous avez choisi. Si vous cherchez seulement un document à remplir au stylo, le modèle vierge ci-dessus suffit — ne payez pas pour ça.

Les 4 erreurs qui rendent un bail « gratuit » attaquable

1. L'identifiant fiscal du logement manque

C'est l'oubli n° 1, et il est récent. Depuis le 1^er janvier 2024, l'article 5 du décret n° 2023-796 du 18 août 2023 impose de faire figurer l'identifiant fiscal du logement au bail, dans le chapitre II-A du contrat-type (désignation du bien). Douze chiffres, dont les deux premiers sont le numéro du département. Vous le trouvez sur votre avis de taxe foncière, dans le cadre qui identifie le local, ou dans votre espace impots.gouv.fr sous « Biens immobiliers ». L'obligation vise les nouveaux baux, les renouvellements et les changements de locataire. Les départements d'outre-mer ont jusqu'au 1^er janvier 2028.

Le générateur le demande à l’étape « logement » et le reporte dans la désignation du bien ; il vous signale s’il manque ou s’il n’a pas douze chiffres.

2. Un dépôt de garantie de deux mois sur un bail vide

L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 plafonne le dépôt à un mois de loyer hors charges en location vide. Deux mois sont réservés au meublé. La confusion est fréquente chez les bailleurs qui ont déjà loué garni. Le surplus est indu et le locataire peut le réclamer, majoré des intérêts. Sur un loyer de 750 €, ça fait 750 € à rendre.

3. Une clause réputée non écrite s'est glissée dans le bail

L'article 4 de la loi du 6 juillet 1989, réécrit par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dresse une liste limitative de clauses qui n'ont aucune valeur, même signées de bonne foi par le locataire. La nullité est partielle : la clause tombe, le bail tient. Parmi celles qu'on retrouve le plus souvent dans les modèles qui traînent en ligne :

• imposer le prélèvement automatique comme seul mode de paiement du loyer ;
• obliger le locataire à laisser visiter le logement les jours fériés, ou plus de deux heures par jour ouvrable ;
• interdire au locataire d'héberger une personne qui ne figure pas au bail ;
• rendre les locataires collectivement responsables d'une dégradation sur une partie commune ;
• mettre à la charge du locataire les frais de relance ou d'envoi de quittance.

4. Le logement est classé F ou G au DPE

Depuis le 1^er janvier 2025, un logement classé G n'est plus décent en France métropolitaine : il ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail. Le calendrier de la loi Climat et Résilience poursuit avec la classe F au 1^er janvier 2028, puis la classe E au 1^er janvier 2034. Un bail signé sur un logement indécent n'est pas nul, mais le locataire peut exiger des travaux et saisir le juge, qui peut suspendre ou réduire le loyer.

Vide, meublé, étudiant, mobilité : lequel signer ?

Le régime se choisit avant de rédiger, pas après : il commande la durée, le dépôt et les préavis.

Le bail mobilité est le seul où le dépôt de garantie est purement interdit ; il est aussi réservé à des situations limitées (études, stage, mutation, mission temporaire, formation). Le bail étudiant de neuf mois s'arrête net à son terme, sans reconduction ni congé à donner. Le générateur produit les quatre, plus le bail de colocation et le bail de garage ; pour le meublé, passez d'abord par la liste des onze meubles obligatoires, parce qu'il en manque un et le bail se requalifie en bail vide de trois ans.

Un cas à part, hors de ce tableau : vous louez pour les vacances, à la nuitée ou à la semaine, pas à l'année. Ce n'est alors pas un bail d'habitation du tout. La location saisonnière relève du Code du tourisme — 90 jours maximum, arrhes ou acompte, taxe de séjour — et n'a ni IRL ni tacite reconduction. Notre générateur ne la produit pas encore, mais la page vous donne les clauses à copier.

Louez-vous en zone tendue ?

Deux dispositifs différents, qu'on confond tout le temps. La zone tendue (décret n° 2013-392) couvre plus d'un millier de communes et produit trois effets : préavis du locataire réduit à un mois, encadrement de l'évolution du loyer à la relocation, taxe sur les logements vacants. L'encadrement des loyers est autre chose : une expérimentation issue de la loi ELAN, prolongée par la loi 3DS jusqu'au 25 novembre 2026, appliquée seulement là où la collectivité l'a demandée — Paris, Lille, Plaine Commune, Est Ensemble, Lyon-Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, Pays basque, Grenoble.

Là où il s'applique, un observatoire local fixe chaque année un loyer de référence par quartier et par type de bien. Le loyer de référence majoré, plafond absolu de votre loyer hors complément, vaut ce loyer de référence + 20 %. Ce plafond s'impose dès la première mise en location. Vérifiez votre commune sur le simulateur de service-public.fr avant de fixer votre loyer : c'est deux minutes, et c'est le genre de détail qui décide d'un remboursement rétroactif.

De combien pouvez-vous augmenter le loyer ? L'IRL en clair

La révision annuelle n'est possible que si le bail contient une clause de révision (article 17-1). Sans clause, le loyer est figé pour toute la durée du bail — le nôtre l'inclut. La formule est toujours la même : nouveau loyer = loyer actuel × IRL du trimestre de référence ÷ IRL du même trimestre l'an passé.

Un piège qui coûte cher : vous avez un an à compter de la date de révision prévue au bail pour la réclamer. Passé ce délai, l'augmentation de l'année est perdue, et elle ne se rattrape pas rétroactivement. Beaucoup de bailleurs particuliers découvrent ça au bout de trois ans.

Refuser d'établir un bail conforme : un an de prison et 20 000 €

La sanction est récente et peu connue. L'article 3-4 de la loi du 6 juillet 1989, créé par la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 et en vigueur depuis le 11 avril suivant, dispose que « le fait, pour un bailleur ou tout intermédiaire, de refuser l'établissement d'un contrat conforme à l'article 3 et la délivrance d'un reçu ou d'une quittance mentionnés à l'article 21 ou de dissimuler ces obligations est puni d'un an d'emprisonnement et de 20 000 euros d'amende ».

Lisez bien le verbe : refuser. Un bail maladroit ne vous envoie pas au tribunal correctionnel — on lit parfois le contraire, c'est faux. Ce qui est puni, c'est le bailleur qui refuse d'écrire un bail conforme ou de délivrer les quittances quand on les lui demande. Ce que vous risquez avec un bail simplement bancal est plus banal, et plus fréquent : l'article 3-4 permet aussi au locataire d'exiger sa mise en conformité, et le juge écarte les clauses illicites.

Questions fréquentes

Sources

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 — articles 3, 3-4, 4, 17-1, 22, 22-1.
• Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 — contrat-type de location.
• Décret n° 2023-796 du 18 août 2023 — identifiant fiscal du logement au bail.
• Insee — indice de référence des loyers, série 001515333 (T2 2026 : 148,37).
• Service-public.fr — zone tendue et encadrement des loyers.