Contrat de sous-location : le document qui n’existe pas sans l’accord écrit du propriétaire

Ce que fait notre outil, dit franchement. Notre générateur produit un bail de résidence principale (bailleur → locataire, loi de 1989). Un contrat de sous-location suit la même ossature — parties, logement, loyer, durée, dépôt — mais avec un locataire principal qui devient bailleur d’un sous-locataire, et une pièce en plus qui conditionne tout : l’autorisation du propriétaire. Vous pouvez utiliser notre générateur comme base de rédaction, à condition d’adapter les rôles et d’y annexer cette autorisation. La clause exacte est ci-dessous, gratuitement.

Bail et sous-location : qui signe quoi, et qui répond de quoi

En résumé : la sous-location fait naître un deuxième contrat, greffé sur le premier. Le locataire principal reste locataire vis-à-vis du propriétaire, et devient bailleur vis-à-vis du sous-locataire. Il y a donc deux contrats, trois personnes, et une chaîne de responsabilité qui remonte toujours au propriétaire.

La conséquence pratique est brutale et souvent ignorée : le sous-locataire n’a aucun lien de droit direct avec le propriétaire. S’il dégrade le logement ou ne paie pas, c’est le locataire principal qui répond de tout devant le propriétaire. Et le jour où le bail principal s’arrête, la sous-location tombe avec lui : le sous-locataire n’a aucun titre opposable au propriétaire pour se maintenir.

À ne pas confondre avec la colocation, où tous les occupants signent le même bail directement avec le propriétaire, ni avec la cession de bail, où le locataire s’efface et transmet son bail à un tiers. La sous-location, elle, garde le locataire principal au milieu — et responsable.

L’autorisation écrite du propriétaire : le point de blocage n° 1

En résumé : l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 est sans ambiguïté. « Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. » Deux mots comptent : écrit et y compris sur le prix. Un accord verbal, un « oui » par texto ambigu, ou une autorisation qui ne mentionne pas le loyer ne suffisent pas.

Sans cette autorisation, la sous-location est irrégulière. Le propriétaire peut alors demander la résiliation du bail principal pour manquement, et exiger le départ du sous-locataire, qui n’a aucun titre à opposer. C’est le locataire principal qui perd son logement, pas le propriétaire qui perd quoi que ce soit.

Voici la clause d’autorisation à faire dater et signer par votre propriétaire, avant toute sous-location. Elle nomme le montant du sous-loyer autorisé, exactement ce que l’article 8 exige :

Gardez l’original signé : c’est la seule pièce qui rend votre sous-location régulière. Une autorisation « générale » donnée une fois pour toutes est fragile ; refaites-la signer à chaque nouveau sous-locataire et à chaque changement de loyer.

Le sous-loyer plafonné : jamais plus cher au m² que ce que vous payez

En résumé : l’article 8 pose une seconde règle, moins connue mais tout aussi contraignante. « Le prix du mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. » Vous ne pouvez pas vous faire de marge au mètre carré sur le dos du propriétaire. La sous-location n’est pas censée être une opération rentable.

Exemple, chiffres au clair. Vous louez 60 m² pour 900 € hors charges, soit 15 € le m². Vous sous-louez une chambre de 12 m² : le sous-loyer ne peut pas dépasser 12 × 15 = 180 € hors charges. Si le sous-locataire partage aussi les parties communes, on raisonne au prorata, mais le plafond de 15 €/m² reste le plafond absolu. Fixer 300 € pour cette chambre, c’est au-dessus du plafond : le sous-locataire peut réclamer le trop-perçu.

Le calcul est le même en meublé, mais attention : le loyer d’un meublé intègre déjà une part « mobilier ». En pratique, on rapporte le loyer principal hors charges à la surface habitable, et on applique ce prix au m² à la surface sous-louée. Notez la surface habitable exacte dans le contrat : c’est elle qui sert de référence, pas la surface au sol.

Les deux pièces à remettre au sous-locataire (obligation légale)

L’article 8 impose au locataire principal de transmettre au sous-locataire deux documents, sans quoi ce dernier signe à l’aveugle :

• L’autorisation écrite du bailleur — celle de la clause ci-dessus, pour prouver que la sous-location est régulière et connaître le loyer autorisé.
• La copie du bail principal en cours — pour que le sous-locataire sache sur quoi porte réellement son occupation, et surtout que son droit s’éteint avec ce bail.

Omettre ces pièces fragilise le contrat et prive le sous-locataire d’une information à laquelle la loi lui donne droit. Annexez-les au contrat de sous-location, listées noir sur blanc.

Airbnb, location courte durée : le terrain le plus dangereux

En résumé : mettre son logement loué sur Airbnb ou Booking, c’est de la sous-location. Sans autorisation écrite du propriétaire, elle est irrégulière — et la sanction ne s’arrête pas à la résiliation du bail.

La Cour de cassation l’a tranché dans un arrêt du 12 septembre 2019 (3^e chambre civile, pourvoi n° 18-20.727) : les sous-loyers perçus sans l’accord du bailleur sont des fruits civils qui appartiennent au propriétaire. Concrètement, des locataires parisiens qui avaient sous-loué sur Airbnb sans autorisation ont été condamnés à reverser à leur bailleur l’intégralité des sommes encaissées — plusieurs dizaines de milliers d’euros dans cette affaire. Le raisonnement : ce que vous gagnez sur un bien qui ne vous appartient pas, sans droit de le sous-louer, revient à son propriétaire.

À cela s’ajoutent, pour la location meublée de courte durée, les obligations propres au meublé de tourisme : déclaration en mairie, parfois numéro d’enregistrement, changement d’usage dans les grandes villes, plafond des 120 jours pour une résidence principale. Elles pèsent d’abord sur le propriétaire, mais un locataire qui loue en douce cumule les irrégularités. Le détail est sur notre page location saisonnière.

Le réflexe qui évite tout : demandez l’autorisation écrite avant de publier la moindre annonce. Un propriétaire qui refuse a le droit de refuser ; passer outre transforme un revenu d’appoint en dette.

Logement social : la sous-location est en principe interdite

Si vous êtes locataire d’un logement HLM ou conventionné, la règle s’inverse : la sous-location est interdite par principe (articles L. 442-8 et suivants du code de la construction et de l’habitation). Le code ne l’ouvre qu’à des cas limités et encadrés — par exemple sous-louer une partie du logement à une personne de plus de 60 ans ou de moins de 30 ans, ou à une personne en situation de handicap liée par un contrat d’accueil, dans des conditions strictes. En dehors de ces exceptions, sous-louer un logement social expose à la résiliation du bail et à la restitution des sommes perçues. Ne bricolez pas : vérifiez auprès du bailleur social avant tout.

Les clauses indispensables du contrat de sous-location

Un contrat de sous-location sérieux reprend l’ossature d’un bail, calée sur les limites du bail principal :

• La durée : elle ne peut pas dépasser celle du bail principal restant à courir. Le sous-locataire doit savoir que son occupation cesse au plus tard avec le bail du locataire principal ;
• Le montant du sous-loyer : au maximum le prix au m² du bail principal (voir plus haut), avec la surface habitable de référence indiquée ;
• Les charges : forfait ou provision, en précisant ce qu’elles couvrent (eau, chauffage, entretien des communs) pour éviter le litige de régularisation ;
• Le dépôt de garantie : libre entre les parties en sous-location, mais il est d’usage de le caler sur les plafonds du bail (un mois en vide, deux en meublé) et de le restituer selon l’état des lieux ;
• L’état des lieux d’entrée et de sortie : entre locataire principal et sous-locataire, il tranche le sort du dépôt ;
• La clause de solidarité et le rappel du sort du contrat : rappeler que la sous-location s’éteint avec le bail principal, et régler la responsabilité en cas de départ anticipé.

Rédiger la base de mon contrat →

Notre générateur bâtit l’ossature (parties, logement, loyer, durée, dépôt) que vous adaptez en sous-location : le locataire principal prend la place du « bailleur », le sous-locataire celle du « locataire », et vous annexez l’autorisation du propriétaire. Le PDF sans filigrane reste à 6,90 €.

Questions fréquentes sur la sous-location

Sources

Chaque affirmation chiffrée ou juridique de cette page renvoie à l’un de ces textes ou décisions. Aucun chiffre n’a été estimé.

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 8 — accord écrit du bailleur sur la sous-location et sur le prix, plafond du sous-loyer au m² de surface habitable, transmission de l’autorisation et de la copie du bail au sous-locataire.
• Cour de cassation, 3^e chambre civile, 12 septembre 2019, n° 18-20.727 — les sous-loyers Airbnb perçus sans accord du bailleur sont des fruits civils qui lui reviennent.
• Code de la construction et de l’habitation, art. L. 442-8 et s. — interdiction de principe de la sous-location dans le logement social et exceptions encadrées.
• Service-public.fr — la sous-location d’un logement : conditions, autorisation du bailleur, plafond du sous-loyer.

Continuer

• Bail de location — la structure du bail d’habitation, vide ou meublé, qui sert de base au contrat de sous-location.
• Contrat de location meublé — les onze meubles obligatoires si vous sous-louez garni.
• Location saisonnière — le régime de la location courte durée et les déclarations Airbnb à ne pas oublier.
• Contrat de location étudiant — le bail de neuf mois et la colocation étudiante.