En résumé : un logement loué vide comme résidence principale relève du titre Ier de la loi du 6 juillet 1989. Le bail est écrit, suit le contrat-type du décret n° 2015-587, dure au moins trois ans (six si le bailleur est une société), et le dépôt de garantie ne dépasse jamais un mois de loyer hors charges.
Les chiffres qui ne se négocient pas
| Point | Règle en location vide | Texte |
|---|---|---|
| Durée minimale | 3 ans (personne physique, SCI familiale) · 6 ans (société) | art. 10 |
| Dépôt de garantie | 1 mois de loyer hors charges au maximum | art. 22 |
| Préavis du locataire | 3 mois ; 1 mois en zone tendue et dans les cas de l’article 15 | art. 15 |
| Congé du bailleur | 6 mois avant le terme, pour vendre, reprendre ou motif légitime | art. 15 |
| Charges | Provisions régularisées chaque année (forfait interdit hors colocation) | art. 23 |
| Restitution du dépôt | 1 mois si l’état des lieux est conforme, 2 mois sinon | art. 22 |
Ce que le bail doit mentionner
Le contrat-type fixe un plan que tout bail vide reprend : l’identité et le domicile des parties ; la consistance du logement (adresse, identifiant fiscal, type d’habitat, régime juridique de l’immeuble, période de construction, surface habitable, nombre de pièces, équipements, modes de chauffage et d’eau chaude) ; la destination des locaux ; la date de prise d’effet et la durée ; le loyer, ses modalités de paiement et de révision ; les charges ; le montant des travaux réalisés depuis le dernier bail ; le dépôt de garantie ; et la liste des annexes.
Deux mentions récentes que les vieux modèles n’ont pas. L’identifiant fiscal du logement (depuis 2024), et les informations issues du DPE : classe énergie et climat, avec l’estimation des dépenses annuelles d’énergie. Le générateur les demande à l’étape « logement ».
Le DPE décide désormais de ce que vous pouvez louer
Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G n’est plus considéré comme décent en France métropolitaine : il ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail de résidence principale. La classe F suivra le 1er janvier 2028, puis la classe E en 2034. Et depuis août 2022, le loyer d’un logement F ou G ne peut plus être révisé ni augmenté entre deux locataires. Le générateur refuse le bail d’un logement G et retire la clause de révision d’un logement F.
Zone tendue et encadrement : deux régimes différents
En zone tendue (plus d’un millier de communes), le loyer de relocation ne peut dépasser celui du précédent locataire, révisé selon l’IRL, sauf travaux importants ou loyer manifestement sous-évalué — et le bail doit indiquer ce dernier loyer si le locataire est parti depuis moins de dix-huit mois. L’encadrement des loyers ne concerne que quelques villes (Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, Plaine Commune, Est Ensemble, Pays basque, Grenoble) : le loyer de base ne peut dépasser le loyer de référence majoré multiplié par la surface, et le bail reproduit les deux références. Le générateur calcule ce plafond à partir de votre surface.
La clause résolutoire depuis la loi du 27 juillet 2023
Le bail prévoit sa résiliation de plein droit en cas de loyer impayé, de dépôt non versé, de défaut d’assurance ou de troubles de voisinage constatés par un juge. Le délai après commandement de payer est passé de deux mois à six semaines : un modèle antérieur à 2023 mentionne encore l’ancien délai.
Signer, puis faire l’état des lieux
Le bail se signe en un exemplaire par partie. L’état des lieux d’entrée se dresse contradictoirement à la remise des clés et s’annexe au bail : sans lui, le logement est présumé remis en bon état, ce qui se retourne contre le bailleur au moment de retenir sur le dépôt. etat-des-lieux-pdf.fr le produit en PDF ; les quittances mensuelles se font sur modele-quittance.fr.
Recevoir le modèle de bail vierge (PDF)
Le plan du contrat-type, la clause résolutoire à jour de 2023, l’acte de caution et l’inventaire du mobilier, à remplir à la main. Gratuit, envoyé par e-mail.
Deux conseils par e-mail ensuite, au plus. Désinscription en un clic.
Questions fréquentes
Un bail vide peut-il durer moins de trois ans ?
Oui, exceptionnellement : un bailleur personne physique peut conclure un bail d’au moins un an lorsqu’un événement précis justifie de reprendre le logement (retraite, mutation…), à condition de le mentionner au bail (article 11). Sans cette mention précise, la durée de trois ans s’applique.
Peut-on demander deux mois de dépôt de garantie en location vide ?
Non. Le plafond est d’un mois de loyer hors charges. Le surplus est indu et doit être restitué. Deux mois ne sont possibles qu’en location meublée.
Le forfait de charges est-il possible dans un bail vide ?
Non, sauf en colocation. En location vide, les charges sont payées par provisions et régularisées chaque année sur justificatifs.
Faut-il un garant pour un bail vide ?
Ce n’est pas obligatoire. Si une personne se porte caution, elle signe un acte de cautionnement distinct, qui reprend le loyer, ses conditions de révision et l’avant-dernier alinéa de l’article 22-1. Le générateur l’ajoute en annexe.