Contrat de location meublé en ligne : le générateur qui vérifie d’abord que votre meublé en est un

Mobilier incomplet : ce que vous risquez vraiment

En résumé : si le mobilier ne permet pas au locataire d’y « dormir, manger et vivre convenablement » (article 25-4 de la loi n° 89-462), le juge écarte le régime du meublé et applique celui du bail vide. Le contrat n’est pas annulé : il est requalifié, et c’est le bailleur qui perd sur toute la ligne.

C’est le seul risque qui distingue vraiment le meublé du vide, et curieusement personne ne le chiffre. Voici ce qui change concrètement le jour de la requalification.

Deux requalifications distinctes peuvent d’ailleurs vous tomber dessus, et on les confond souvent. La requalification civile vient du juge, saisi par le locataire : elle porte sur la durée, le dépôt et les préavis. La requalification fiscale vient de l’administration, qui vérifie de son côté que le logement est loué « garni de meubles suffisants » (BOI-BIC-CHAMP-40-10) : elle bascule vos recettes des BIC vers les revenus fonciers, et vous passez de 50 % à 30 % d’abattement. Un frigo sans compartiment à −6 °C peut donc coûter à la fois deux ans d’engagement et 20 points d’abattement.

Qui doit prouver quoi ? Celui qui invoque le régime meublé doit l’établir (article 1353 du code civil). Autrement dit : vous. Sans inventaire signé des deux parties le jour de la remise des clés, vous vous présentez devant le juge sans preuve, face à un locataire qui a des photos. D’où l’insistance du décret n° 2015-587 sur l’inventaire annexé.

Générer un bail meublé avec inventaire en annexe →

Meublé ou vide : le tableau de décision

Le meublé n’est pas « du vide avec des meubles ». C’est un régime séparé (titre I^er bis de la loi du 6 juillet 1989) avec ses propres durées, ses propres plafonds et sa propre fiscalité.

Le forfait de charges est le détail qu’on sous-estime. En meublé, vous pouvez annoncer « 620 € + 40 € de charges au forfait » et ne jamais faire de régularisation annuelle. En vide, c’est interdit : provisions + régularisation avec justificatifs. Pour un studio, ça vous économise une soirée de calculs par an et par lot.

Les trois baux meublés : classique, étudiant, mobilité

« Bail meublé » désigne en réalité trois contrats différents. Choisir le mauvais, c’est soit s’engager trop longtemps, soit signer un bail attaquable parce que le locataire n’y avait pas droit.

Le bail mobilité (créé par la loi ELAN n° 2018-1021, articles 25-12 à 25-18 de la loi de 1989) est le plus mal utilisé des trois. Sans dépôt de garantie et non renouvelable, il n’a d’intérêt que si votre locataire entre dans l’un des cas listés — et vous devez conserver son justificatif. Un bail mobilité signé avec un locataire qui n’y a pas droit se requalifie… en bail meublé d’un an. Vous vouliez louer trois mois, vous êtes engagé douze.

Le bail étudiant, lui, a un avantage silencieux : pas de tacite reconduction. Au terme des neuf mois, le logement est libre, sans congé à donner ni motif à justifier. C’est le seul bail d’habitation qui s’arrête tout seul. Il a aussi ses propres règles de garant (le seul cas où le bailleur peut cumuler caution et assurance) et de colocation : tout est détaillé sur notre page dédiée au contrat de location étudiant.

Les annexes obligatoires du bail meublé

Le bail signé sans ses annexes est incomplet, et certaines omissions se paient : un diagnostic manquant peut engager votre responsabilité, et l’absence de notice d’information prive le contrat d’un élément imposé par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015.

• Inventaire et état détaillé du mobilier, signé des deux parties — spécifique au meublé (article 25-5).
• État des lieux d’entrée, contradictoire, annexé au bail (article 3-2).
• Notice d’information relative aux droits et obligations des parties (décret n° 2015-587, arrêté du 29 mai 2015).
• Dossier de diagnostic technique : DPE (valable 10 ans), état des risques (ERP, moins de 6 mois à la date de signature), CREP si l’immeuble est antérieur à 1949, état de l’installation de gaz et d’électricité si elle a plus de 15 ans.
• Extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble et la jouissance des parties communes, si le logement est en copropriété.
• Acte de cautionnement, si vous demandez une caution solidaire.
• Autorisation préalable de mise en location, dans les communes qui l’ont instaurée (permis de louer).

Notre générateur liste ces annexes dans le bail et ajuste la liste selon vos réponses (meublé, copropriété). Il ne fabrique ni le DPE ni l’état des lieux : le DPE vient d’un diagnostiqueur certifié, l’état des lieux se fait sur place. Autant le dire franchement plutôt que de vous le laisser découvrir après paiement.

DPE : le calendrier qui décide si vous avez encore le droit de louer

En résumé : depuis le 1^er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être mis en location en France métropolitaine. La classe F suivra au 1^er janvier 2028, la classe E au 1^er janvier 2034 (loi Climat et Résilience n° 2021-1104). Le meublé est concerné exactement comme le vide : le critère est la résidence principale, pas le mobilier.

Deux points que les pages concurrentes oublient. D’abord, l’interdiction ne frappe pas seulement les nouveaux baux : elle s’applique aussi au renouvellement et à la reconduction tacite. Or un meublé se reconduit tacitement tous les ans, contre tous les trois ans pour un bail vide. Un propriétaire de meublé classé G tape donc le mur trois fois plus vite. Ensuite, depuis le 24 août 2022, le loyer d’un logement F ou G ne peut plus être révisé, même si le bail contient une clause d’indexation : l’IRL ne s’applique plus. Votre passoire est gelée avant d’être interdite.

Dépôt de garantie : 2 mois, et surtout la restitution

Le dépôt est plafonné à 2 mois de loyer hors charges en meublé (article 25-6). Hors charges : sur un loyer de 620 € + 40 € de charges, le plafond est 1 240 €, pas 1 320 €. C’est une erreur fréquente et elle se retourne contre le bailleur.

La restitution est le vrai terrain de conflit. Le délai est de 1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, 2 mois s’il y a des retenues, qui doivent être justifiées (devis, facture). Passé ce délai, la somme due au locataire est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé (article 22 de la loi de 1989). Un retard de trois mois sur un loyer de 620 € vous coûte 186 € : plus cher que le PDF, la peinture et le week-end perdu.

En copropriété, vous pouvez conserver une provision de 20 % maximum du dépôt jusqu’à l’arrêté annuel des comptes. C’est un droit, rarement utilisé, et il évite d’avoir à courir après une régularisation de charges.

Réviser le loyer : l’IRL, avec le calcul posé

Pas de clause de révision dans le bail, pas de révision. Ce n’est pas un détail de rédaction : l’article 17-1 conditionne l’indexation à une clause expresse. Si vous l’oubliez, votre loyer est figé pour toute la durée du bail et de ses reconductions.

La formule est : nouveau loyer = loyer en cours × IRL du trimestre de référence de l’année en cours ÷ IRL du même trimestre de l’année précédente.

Exemple avec les derniers chiffres publiés. Loyer de 750 € hors charges, clause de révision au 1^er septembre, trimestre de référence inscrit au bail : le 2^e trimestre. L’IRL du 2^e trimestre 2026 est de 148,37 (publié par l’Insee le 10 juillet 2026, +1,15 % sur un an), celui du 2^e trimestre 2025 était de 146,68.
750 × 148,37 ÷ 146,68 = 758,64 €, soit +8,64 € par mois et +103,68 € sur l’année.

Deux garde-fous : la révision n’est pas rétroactive au-delà d’un an (si vous l’oubliez pendant deux ans, la première année est perdue), et elle est bloquée pour les logements classés F et G. Et non, un loyer « révisé » ne se négocie pas : ou la clause existe et le calcul s’impose, ou elle n’existe pas.

Encadrement des loyers : huit territoires, et une date qui approche

Au-delà de la révision, certaines communes plafonnent le niveau du loyer au mètre carré. L’encadrement s’applique à Paris, Lille (avec Hellemmes et Lomme), aux communes de Plaine Commune et d’Est Ensemble en Seine-Saint-Denis, à Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, et à 24 communes de l’agglomération Pays Basque (décret n° 2023-981) depuis le 25 novembre 2024.

Le point utile pour un bailleur de meublé : les arrêtés préfectoraux fixent des loyers de référence distincts pour le meublé et le non-meublé, plus élevés pour le meublé. La « prime » du meublé n’est donc pas une légende de forum, elle est écrite dans l’arrêté de votre ville — allez y lire votre quartier, votre nombre de pièces et votre époque de construction avant de fixer le loyer. En cas de dépassement, le préfet met en demeure, impose le remboursement du trop-perçu et peut prononcer une amende administrative allant jusqu’à 5 000 € pour un particulier (15 000 € pour une société).

À surveiller cette année : l’expérimentation, prolongée par la loi n° 2022-217, court jusqu’au 24 novembre 2026. Sans nouvelle prolongation votée d’ici là, les arrêtés en vigueur tombent. Si vous signez un bail de meublé à l’automne 2026, c’est la règle applicable à la date de signature qui compte.

Fiscalité LMNP : les chiffres 2026 (et pourquoi les autres pages se contredisent)

En résumé : vous êtes loueur en meublé non professionnel (LMNP) tant que vos recettes locatives meublées restent sous 23 000 € par an, ou qu’elles ne dépassent pas les autres revenus d’activité du foyer. Au micro-BIC, l’abattement forfaitaire est de 50 % (minimum 305 €).

Sur le plafond du micro-BIC, vous allez lire tout et son contraire, parce que le seuil vient de changer. Les seuils sont revalorisés tous les trois ans, et la loi de finances pour 2026 a fixé la nouvelle borne triennale. Concrètement :

Les pages qui affichent encore 77 700 € pour 2026 recopient le seuil de la période précédente ; celles qui annoncent 70 000 € confondent avec un autre régime. Attention aussi : ces chiffres valent pour la location meublée de longue durée, celle dont parle cette page. Le meublé de tourisme non classé relève d’un régime nettement moins favorable depuis la loi du 19 novembre 2024, avec 30 % d’abattement et un plafond de 15 000 €. Ne transposez pas.

Dernière chose, souvent mal comprise : dépasser le plafond une seule année ne vous bascule pas au régime réel. Le passage n’est obligatoire qu’après deux années consécutives au-dessus.

Les clauses que vous n’avez pas le droit d’écrire

L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 répute « non écrites » certaines clauses : elles ne produisent aucun effet, même signées, même acceptées de bon cœur par le locataire. Les plus fréquentes dans les modèles Word qui circulent :

• imposer le prélèvement automatique ou la retenue sur salaire comme mode de paiement du loyer ;
• interdire au locataire d’héberger qui il veut, ou d’exercer une activité politique, syndicale ou associative ;
• résilier le bail pour un motif étranger au contrat (une condamnation pénale, par exemple) ;
• faire payer au locataire l’état des lieux, sauf le cas où il est établi par huissier faute d’accord ;
• rendre le locataire responsable de plein droit de dégradations qu’il n’a pas causées ;
• imposer une assurance auprès d’un assureur choisi par le bailleur ;
• faire supporter au locataire les honoraires du bailleur ou les frais de recouvrement.

Une clause réputée non écrite n’annule pas le bail : elle tombe, le reste tient. Mais elle abîme votre dossier le jour où vous devez convaincre un juge que le reste de votre contrat est sérieux.

Ce qui est gratuit ici, ce qui est payant, et quand ne pas payer

La requête qui vous a amené ici dit sans doute « gratuit », alors soyons carrés.

• Gratuit, sans compte : le vérificateur ci-dessus, l’annexe « inventaire et état détaillé du mobilier » à imprimer ou enregistrer en PDF (celle que l’article 25-5 rend obligatoire), le formulaire complet du générateur, l’aperçu intégral du bail clause par clause, et le brouillon enregistré dans votre navigateur.
• Payant : le PDF téléchargeable et imprimable, à 6,90 € TTC en paiement unique, ou 29 € TTC par an en illimité si vous gérez plusieurs lots. Le prix est le même avant et après le clic, il n’y a pas de frais de service surprise.

Et le conseil qu’un vendeur ne donnerait pas : le contrat-type officiel du décret n° 2015-587 est téléchargeable gratuitement sur service-public.fr. Si vous louez un seul studio, que vous êtes à l’aise pour remplir un formulaire administratif et que vous n’avez pas peur d’une case oubliée, prenez-le, il est bon et il ne coûte rien. Payez-nous 6,90 € quand vous voulez que les 25 champs soient reportés au bon endroit, que la durée passe automatiquement à un an dès que vous cochez « meublé » (on a délibérément gardé un an par défaut plutôt que neuf mois : le bail étudiant est un choix, pas une valeur par défaut), et que la liste des annexes s’adapte à votre situation.

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Questions fréquentes sur le bail meublé

Sources

Chaque affirmation chiffrée de cette page vient de l’un de ces textes ou publications. Aucun chiffre n’a été estimé.

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 — articles 4 (clauses réputées non écrites), 17-1 (révision IRL), 22 (dépôt de garantie), 25-4 à 25-18 (meublé, bail étudiant, bail mobilité).
• Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 — liste des onze éléments de mobilier d’un logement meublé.
• Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 — contrats types de location et notice d’information ; adapté par le décret n° 2023-796 du 18 août 2023.
• Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (Climat et Résilience) — calendrier de décence énergétique 2025 / 2028 / 2034 ; gel des loyers des logements F et G (ministère de la Transition écologique).
• Insee — indice de référence des loyers, 2^e trimestre 2026 : 148,37 (+1,15 % sur un an), publié le 10 juillet 2026.
• Ministère de la Transition écologique — encadrement des loyers ; décret n° 2023-981 du 23 octobre 2023 (périmètre Pays Basque) ; loi n° 2022-217 du 21 février 2022 (prolongation de l’expérimentation jusqu’au 24 novembre 2026).
• economie.gouv.fr — location meublée longue durée et BOFiP BOI-BIC-CHAMP-40 — micro-BIC, abattement 50 %, seuils 77 700 € (recettes 2025) puis 83 600 € (recettes 2026 à 2028, loi de finances pour 2026), seuil LMNP de 23 000 €.
• service-public.fr — contrat de location d’un logement meublé.

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• Générateur de bail meublé — formulaire et aperçu gratuits, PDF à 6,90 €.
• Contrat de location vide — le régime des trois ans, si votre logement n’atteint pas les onze éléments.
• Contrat de location saisonnière — si vous louez à la nuitée ou à la semaine, c’est le Code du tourisme, pas la loi de 1989.
• Contrat de location étudiant — le bail meublé de neuf mois, le garant et la colocation.
• Modèle de contrat de location — la structure du contrat-type réglementaire.
• Exemple de contrat commenté — chaque clause expliquée.