Contrat de location saisonnière : le contrat qui n’est surtout pas un bail loi 1989
Recopier un bail d’habitation pour louer votre gîte trois semaines, c’est l’erreur la plus courante — et la plus chère. La location saisonnière relève du Code du tourisme, pas de la loi du 6 juillet 1989 : ni IRL, ni tacite reconduction, ni clause résolutoire, mais une durée plafonnée à 90 jours, une taxe de séjour à collecter et un vrai choix à faire entre arrhes et acompte. Cette page vous donne les deux clauses prêtes à copier, le calcul de la taxe posé, et la liste des déclarations à ne pas oublier.
Ce que fait notre outil, dit franchement. Notre générateur produit un bail de résidence principale (vide ou meublé, loi de 1989). Il ne génère pas encore le contrat saisonnier : le régime est trop différent pour être bricolé sur le même moteur, et un contrat faux vaut moins que pas de contrat. En attendant ce mode dédié, cette page vous donne gratuitement les clauses exactes à reprendre. Pas de vente déguisée ici.
Pourquoi ce n’est pas un bail d’habitation
En résumé : la location saisonnière se définit comme la location d’un logement meublé conclue pour une durée maximale et non renouvelable de 90 jours consécutifs au profit d’un même client qui n’y élit pas domicile (Code du tourisme, art. D. 324-1). Le locataire est de passage. Cette seule différence fait tomber la moitié des clauses d’un bail classique.
Concrètement, tout ce qui structure un bail loi 1989 n’a pas sa place ici — et l’y mettre rend le contrat bancal, parfois trompeur pour le locataire.
| Point | Bail loi 1989 | Contrat saisonnier |
|---|---|---|
| Texte de référence | Loi n° 89-462, décret n° 2015-587 | Code du tourisme (art. L. 324-1-1 et s.), code civil |
| Durée | 3 ans (vide) ou 1 an (meublé) | 90 jours consécutifs maximum, non renouvelable |
| Reconduction tacite | Oui | Non — le séjour s’arrête à la date prévue |
| Révision du loyer (IRL) | Oui, sur clause | Sans objet — le prix est fixé par séjour |
| Clause résolutoire | Oui | Sans objet |
| Dépôt de garantie | 1 ou 2 mois plafonnés | Libre (usage : 20 à 30 % du prix du séjour) |
| Somme versée à la réservation | Dépôt de garantie | Arrhes ou acompte (à choisir, art. 1590 c. civ.) |
| Taxe de séjour | Non | Oui, à collecter et reverser à la commune |
Si vous louez votre résidence principale à l’année à un occupant qui y habite, ce n’est pas une location saisonnière : repassez sur notre contrat de location meublé ou notre contrat de location vide. La saisonnière, c’est le passage, la nuitée, la semaine — un client qui repart.
Arrhes ou acompte : le seul choix qui change tout à l’annulation
En résumé : c’est LA clause que tous les guides expliquent et qu’aucun modèle ne tranche à votre place. Les deux mots ne sont pas des synonymes. Avec des arrhes, chacun peut se rétracter : le locataire perd la somme, mais si c’est vous qui annulez, vous rendez le double (article 1590 du code civil). Avec un acompte, la réservation est ferme des deux côtés : personne ne peut se dédire sans devoir des dommages et intérêts.
Le piège juridique : à défaut de précision écrite, les sommes versées d’avance dans un contrat conclu avec un consommateur sont présumées être des arrhes (article L. 214-15 du code de la consommation). Autrement dit, si votre contrat dit seulement « acompte de 200 € » sans le sécuriser, un juge peut le requalifier en arrhes et vous obliger à rembourser le double le jour où c’est vous qui annulez. D’où l’intérêt d’écrire la clause complète, pas juste le mot.
| Arrhes (200 €) | Acompte (200 €) | |
|---|---|---|
| Le locataire annule | Il perd ses 200 €, tout s’arrête | Il reste dû : jusqu’à 800 € ou dommages et intérêts |
| Le bailleur annule | Il rend 400 € (le double) | Il rend les 200 € + dommages et intérêts possibles |
| Nature de l’engagement | Faculté de dédit réciproque | Vente ferme et définitive |
| À privilégier si… | Vous voulez rester souple (le cas le plus fréquent) | Vous voulez verrouiller un séjour haute saison |
Voici les deux clauses, prêtes à coller dans votre contrat. Remplacez les montants et gardez la référence à l’article 1590 : c’est elle qui rend la clause opposable.
Clause « arrhes » (dédit possible des deux côtés)
« Le présent contrat est conclu moyennant le versement d’arrhes d’un montant de ………… € (soit 25 % du prix total du séjour), au sens de l’article 1590 du code civil. En cas de désistement du locataire, les arrhes restent acquises au bailleur. En cas de désistement du bailleur, celui-ci restitue au locataire le double des arrhes perçues. Le solde, soit ………… €, est payable le jour de l’entrée dans les lieux. »
Clause « acompte » (réservation ferme)
« Le présent contrat est conclu moyennant le versement d’un acompte de ………… €, valant engagement ferme et définitif des deux parties. En cas de désistement, la partie défaillante demeure tenue d’exécuter le contrat ; le locataire reste redevable de l’intégralité du prix du séjour, sauf relocation du logement sur la même période. Le solde, soit ………… €, est payable le jour de l’entrée dans les lieux. »
Mon conseil, celui que je donnerais à un ami qui débute en location de gîte : prenez les arrhes. Un séjour annulé se reloue souvent, et la souplesse rassure le locataire au moment de réserver. L’acompte ne se justifie que sur un bien très demandé, une semaine d’août qui part à coup sûr.
La taxe de séjour, calcul posé
En résumé : la taxe de séjour est due par le locataire, mais c’est vous qui la collectez à chaque séjour et la reversez à la commune. Elle se compte par personne et par nuitée. Pour un meublé de tourisme non classé — la grande majorité des locations Airbnb — le tarif est proportionnel : de 1 % à 5 % du prix de la nuit par personne selon ce que la commune a voté, plafonné au tarif le plus élevé qu’elle applique aux hébergements classés.
Exemple. Vous louez un appartement 100 € la nuit pour 2 personnes, sept nuits, dans une commune qui a voté 5 % pour le non-classé. Coût de la nuitée par personne : 100 ÷ 2 = 50 €. Taxe : 50 × 5 % = 2,50 € par personne et par nuit. Sur le séjour : 2 personnes × 7 nuits × 2,50 € = 35 € à collecter puis à reverser. Si le plafond communal (le tarif le plus haut voté pour un classé) est inférieur à 2,50 €, c’est ce plafond qui s’applique.
Deux points que les modèles oublient. D’abord, les enfants de moins de 18 ans sont exonérés : ne les comptez pas dans le nombre de personnes taxables. Ensuite, depuis 2019, les plateformes de réservation (Airbnb, Booking) collectent et reversent la taxe à votre place dans la quasi-totalité des communes ; vous ne la reversez vous-même que pour les réservations prises en direct. Écrivez dans le contrat une ligne « taxe de séjour : X € (Y personnes × Z nuits) » pour éviter la discussion à l’arrivée.
Déclaration en mairie, numéro d’enregistrement, limite des 120 jours
Avant de louer, il y a des cases administratives à cocher, et la loi Le Meur du 19 novembre 2024 les a durcies.
- Déclaration en mairie (Cerfa n° 14004*04) pour tout meublé de tourisme qui n’est pas votre résidence principale. La mairie vous délivre un récépissé (article L. 324-1-1 du Code du tourisme).
- Numéro d’enregistrement à 13 chiffres dans les communes qui ont institué la téléprocédure : il est obligatoire et doit figurer sur chacune de vos annonces. La loi Le Meur généralise progressivement cette obligation à l’ensemble du territoire.
- Limite des 120 jours par an si vous louez votre résidence principale : au-delà, ce n’est plus une résidence principale au sens de la loi. La loi Le Meur autorise désormais les communes à abaisser ce plafond jusqu’à 90 jours par an.
- Autorisation de changement d’usage dans les grandes villes et zones tendues, pour une résidence secondaire louée en courte durée. C’est une démarche distincte de la déclaration, et son absence expose à une amende civile.
La résidence principale (occupée au moins 8 mois par an) échappe à la déclaration Cerfa sauf dans les communes à enregistrement — mais elle reste tenue par le plafond des 120 jours. Ne confondez pas les deux régimes : la résidence secondaire déclare et, souvent, change d’usage ; la résidence principale compte ses jours.
Classer son meublé : des étoiles qui valent surtout pour les impôts
Le classement en « meublé de tourisme » (de 1 à 5 étoiles, valable 5 ans, via un organisme accrédité) n’est pas obligatoire. Mais depuis la loi Le Meur, il pèse lourd sur votre fiscalité, parce que l’écart d’abattement entre classé et non classé est devenu énorme (voir la section suivante). Un classement coûte de l’ordre de 150 à 250 € et se rentabilise vite dès que vos recettes dépassent quelques milliers d’euros. C’est le calcul le plus rentable du loueur saisonnier en 2026.
Fiscalité : ce que la loi Le Meur a changé pour vos revenus 2025
En résumé : vos loyers saisonniers sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), pas des revenus fonciers. Au micro-BIC, la loi Le Meur a réduit les abattements applicables aux revenus perçus à partir de 2025, et le meublé de tourisme non classé est le grand perdant.
| Type de meublé | Abattement | Plafond de recettes | Avant la loi Le Meur |
|---|---|---|---|
| Non classé | 30 % | 15 000 € | 50 % jusqu’à 77 700 € |
| Classé / chambre d’hôtes | 50 % | 77 700 € (83 600 € pour les recettes 2026) | 71 % jusqu’à 188 700 € |
Traduisez : un loueur non classé qui encaisse 12 000 € par an ne déduit plus que 3 600 € (30 %) au lieu de 6 000 € (50 %). Au-delà de 15 000 € de recettes, le micro-BIC non classé n’est même plus possible : c’est le régime réel, avec comptabilité. D’où le retour d’intérêt pour le classement, et pour le régime réel qui, lui, permet d’amortir le bien et déduit souvent bien plus que 30 %.
Enfin, le repère à garder en tête : vous restez loueur en meublé non professionnel (LMNP) tant que vos recettes meublées annuelles ne dépassent pas 23 000 € ou restent inférieures aux autres revenus d’activité du foyer. Les deux conditions doivent être franchies pour basculer en loueur professionnel (LMP), avec ses cotisations sociales.
Les clauses à ne pas écrire dans un contrat saisonnier
Parce qu’on part souvent d’un modèle de bail classique, voici ce qui n’a rien à y faire :
- une clause de révision IRL : le prix d’un séjour est fixe, il n’y a rien à indexer ;
- une tacite reconduction : le séjour est non renouvelable par nature, la mentionner induit le locataire en erreur ;
- une clause résolutoire pour impayé de loyer : il n’y a pas de loyer mensuel, seulement un prix de séjour ;
- un dépôt de garantie « d’un mois de loyer » : la formule vient du bail d’habitation ; en saisonnier on parle d’un pourcentage du prix du séjour ;
- une clause qui confond arrhes et acompte (« acompte non remboursable ») : contradictoire, et souvent requalifiée en arrhes contre vous ;
- l’absence de prix total et de nombre maximum d’occupants : deux mentions dont le flou nourrit tous les litiges d’arrivée.
Le « pack séjour » : ce que votre contrat doit contenir
Un contrat saisonnier sérieux n’est pas qu’un prix et deux signatures. La pratique — et l’article L. 324-2 du Code du tourisme pour la fiche descriptive — attend quatre pièces qui, ensemble, vous protègent :
- Le contrat de location : identité des parties, désignation du logement, dates exactes d’arrivée et de départ, prix total, clause arrhes/acompte, nombre maximum d’occupants, taxe de séjour.
- La fiche descriptive (état descriptif) : surface, nombre de pièces, équipements (Wi-Fi, parking, piscine, lave-linge), situation (commerces, transports, distance mer). Sa remise avant réservation est prévue par l’article L. 324-2 ; un écart entre l’annonce et la réalité engage votre responsabilité.
- L’inventaire du mobilier : la liste chiffrée de ce que vous laissez. C’est la seule pièce qui vous permet de retenir sur le dépôt en cas de casse. Notre outil d’inventaire imprimable (construit pour le meublé longue durée) fait aussi bien l’affaire pour un séjour : la logique est la même.
- L’état des lieux d’entrée et de sortie : rapide en saisonnier, souvent par photos datées, mais c’est lui qui tranche le litige de dépôt de garantie.
En cas de non-conformité manifeste entre l’annonce et le logement livré, le locataire peut saisir la Direction départementale de la protection des populations (DDPP) et, pour un manquement grave, le procureur. La fiche descriptive honnête n’est pas une formalité : c’est votre meilleure assurance.
Questions fréquentes sur la location saisonnière
Quelle est la durée maximale d’une location saisonnière ?
90 jours consécutifs au maximum, non renouvelables, au profit d’un même client (Code du tourisme, art. D. 324-1). Au-delà, la location change de nature et peut relever du bail d’habitation ou du bail mobilité. Pour une résidence principale louée en courte durée, s’ajoute un plafond annuel de 120 jours, que certaines communes peuvent abaisser à 90 depuis la loi Le Meur.
Arrhes ou acompte : que choisir ?
Les arrhes autorisent chacun à se dédire : le locataire perd sa mise, le bailleur qui annule rend le double (article 1590 du code civil). L’acompte scelle une réservation ferme, sans faculté de rétractation. Pour de la location de vacances, les arrhes sont le choix le plus souple et le plus courant. À défaut de précision écrite, la somme versée est présumée être des arrhes.
Faut-il déclarer sa location saisonnière en mairie ?
Oui pour un meublé de tourisme qui n’est pas votre résidence principale : déclaration par le Cerfa n° 14004*04, contre récépissé (art. L. 324-1-1). Dans les communes ayant institué la téléprocédure, vous obtenez en plus un numéro d’enregistrement à 13 chiffres à afficher sur chaque annonce. La loi Le Meur étend progressivement cette obligation.
Qui paie la taxe de séjour et combien ?
Le locataire la paie, le bailleur la collecte et la reverse à la commune. Elle se compte par personne et par nuitée. Pour un meublé non classé, le tarif est proportionnel, de 1 % à 5 % du prix de la nuit par personne, plafonné au tarif le plus élevé voté par la commune. Les moins de 18 ans en sont exonérés, et les plateformes comme Airbnb la collectent à votre place depuis 2019.
Peut-on utiliser un bail meublé classique pour de la location de vacances ?
Non. Le bail meublé de la loi de 1989 vise une résidence principale, avec une durée d’un an, une tacite reconduction et une révision IRL. La location saisonnière relève du Code du tourisme : durée de 90 jours maximum, pas de reconduction, pas d’IRL. Reprendre un bail d’habitation crée un contrat contradictoire, attaquable par le locataire.
Le contrat écrit est-il obligatoire pour une location saisonnière ?
Il est très fortement recommandé et, en pratique, indispensable : c’est lui qui fixe les dates, le prix, le nombre d’occupants et le sort des arrhes. Sans écrit, vous n’avez aucune preuve en cas d’annulation ou de litige sur le dépôt de garantie. La fiche descriptive doit aussi être remise avant la réservation (art. L. 324-2).
Comment est imposé le revenu d’une location saisonnière ?
En bénéfices industriels et commerciaux (BIC), pas en revenus fonciers. Au micro-BIC, l’abattement est de 30 % pour un meublé non classé (plafond 15 000 €) et de 50 % pour un meublé classé ou une chambre d’hôtes (plafond 77 700 €, 83 600 € pour les recettes 2026), depuis la loi Le Meur applicable aux revenus 2025. Au-delà, c’est le régime réel.
Sources
Chaque affirmation chiffrée de cette page vient de l’un de ces textes ou publications officielles. Aucun chiffre n’a été estimé.
- Code du tourisme, art. L. 324-1-1 — déclaration en mairie, numéro d’enregistrement, plafond des 120 jours de la résidence principale ; art. L. 324-2 (état descriptif) ; art. D. 324-1 (définition : 90 jours consécutifs non renouvelables).
- Code civil, art. 1590 — arrhes : dédit du locataire (perte), dédit du bailleur (restitution du double).
- Code de la consommation, art. L. 214-15 — présomption d’arrhes à défaut de stipulation contraire.
- Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (loi Le Meur) — régulation des meublés de tourisme, abattements micro-BIC, plafond des 120 jours abaissable à 90.
- economie.gouv.fr — location meublée de tourisme : abattements 30 % (non classé, plafond 15 000 €) et 50 % (classé, plafond 77 700 € puis 83 600 € pour 2026).
- economie.gouv.fr — taxe de séjour : tarif proportionnel 1 % à 5 % pour le non classé, par personne et par nuitée, exonération des moins de 18 ans, collecte par les plateformes.
- service-public.gouv.fr — déclarer un meublé de tourisme (Cerfa n° 14004*04).
- Guide pratique 2025 de la réglementation des meublés de tourisme (ministère, septembre 2025).
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- Contrat de location meublé — le régime longue durée, avec l’inventaire imprimable réutilisable pour un séjour.
- Contrat de location vide — le bail de trois ans pour une résidence principale.
- Contrat de location en ligne gratuit — les mentions obligatoires du bail d’habitation et l’IRL du trimestre.
- Bail de location — vide ou meublé, la structure du contrat-type réglementaire.