En résumé : la colocation est la location d’un même logement à plusieurs locataires qui en font leur résidence principale (article 8-1 de la loi de 1989). Elle suit les règles du bail vide ou du bail meublé, avec trois ajustements : un bail unique signé par tous (ou un bail par colocataire), une clause de solidarité encadrée, et un forfait de charges autorisé même en vide.
Bail unique ou un bail par colocataire ?
Le bail unique est la formule la plus courante : tous les colocataires signent le même contrat, pour le même loyer global. Le bailleur a un seul interlocuteur par logement, et la clause de solidarité le protège si l’un d’eux ne paie plus. Les baux séparés louent à chacun une chambre et l’usage des parties communes : chaque colocataire ne doit que son loyer, et le logement doit respecter des normes de surface par occupant. Le générateur rédige le bail unique, jusqu’à six colocataires.
La clause de solidarité, et sa limite de six mois
Avec une clause de solidarité, le bailleur peut réclamer à n’importe quel colocataire la totalité du loyer et des charges impayés. Depuis la loi ALUR, cette solidarité a une fin : quand un colocataire donne congé, elle cesse à l’arrivée d’un remplaçant inscrit au bail, ou au plus tard six mois après la date d’effet du congé. Le même délai libère la personne qui s’était portée caution pour lui. Une clause qui prévoirait plus long serait sans effet sur ce point.
Le piège du départ. Un colocataire qui part ne libère pas le logement : le bail continue avec les autres. Ne rendez pas sa part du dépôt de garantie à son départ, sauf accord de tous : le dépôt est restitué à la fin du bail, au vu de l’état des lieux de sortie commun.
Charges au forfait : l’exception de la colocation
En location vide, le forfait de charges est interdit… sauf en colocation (article 8-1 II). Le forfait ne donne lieu à aucune régularisation, mais il ne doit pas être manifestement disproportionné par rapport aux charges réelles, et il peut être révisé chaque année comme le loyer. En meublé, le forfait est possible dans tous les cas.
Dépôt, durée, préavis
- Dépôt de garantie : un mois de loyer hors charges en vide, deux en meublé — calculé sur le loyer global, pas par personne.
- Durée : trois ans en vide (six si le bailleur est une société), un an en meublé, neuf mois pour des étudiants en meublé.
- Préavis : chaque colocataire peut donner congé seul ; le préavis est celui du bail (trois mois en vide, un mois en zone tendue ou en meublé).
- Assurance : chaque colocataire doit être couvert ; le bailleur peut souscrire une assurance pour le compte des colocataires et en répercuter le coût, si le bail le prévoit.
Garants et colocation
Chaque colocataire peut avoir sa caution. L’acte doit alors identifier le colocataire garanti : une caution qui garantit « les locataires » sans distinction s’engage pour tous, et au-delà de ce qu’elle imagine. Le générateur rédige l’acte de cautionnement annexé avec le montant maximum garanti en lettres et en chiffres.
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Le plan du contrat-type, la clause résolutoire à jour de 2023, l’acte de caution et l’inventaire du mobilier, à remplir à la main. Gratuit, envoyé par e-mail.
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Questions fréquentes
Combien de colocataires sur un même bail ?
La loi ne fixe pas de nombre. Mais un logement suroccupé au sens des aides au logement (moins de 16 m² pour deux personnes, plus 9 m² par personne supplémentaire) peut priver les colocataires de leurs APL. Le générateur accepte jusqu’à six colocataires sur un bail unique.
Un couple marié ou pacsé est-il une colocation ?
Non. Des époux ou partenaires de PACS sont cotitulaires du bail et solidaires de plein droit des dettes du ménage. La colocation au sens de l’article 8-1 exclut les couples.
Comment remplacer un colocataire qui part ?
Par un avenant au bail signé par le bailleur, les colocataires restants et le nouveau venu. Son inscription au bail met fin à la solidarité du sortant.
La solidarité peut-elle durer plus de six mois après un départ ?
Non. La solidarité du colocataire sortant et de sa caution s’éteint au plus tard six mois après la date d’effet de son congé, même si le bail prévoit autre chose.